Así serán las nuevas hipotecas

La nueva ley impedirá a la banca colocar más productos añadidos a las hipotecas y obligará a facilitar a los usuarios toda la información siete días antes de firmar

Los ciudadanos ya no se fían de los bancos. Los abusos reiterados, con las cláusulas suelo como máximo exponente pero no único, han herido la confianza entre clientes y entidades financieras. Y precisamente eso, restañar esas heridas para que ambas partes se beneficien de la «concesión responsable» de créditos hipotecarios, es el objetivo de la reforma de la ley hipotecaria cuya aprobación negocia el Ejecutivo y a cuyo borrador ha tenido acceso La Voz. Aunque el ministro de Economía, Luis de Guindos, lleva meses avanzando detalles de su contenido, el anteproyecto de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que supone la trasposición al ordenamiento nacional de una directiva comunitaria, incluye en su articulado múltiples medidas para extremar la protección del prestatario -tanto particulares como trabajadores autónomos-, imponiendo más límites y exigencias a la banca. Para que las reclamaciones judiciales por cláusulas abusivas se conviertan en cosa del pasado. Las principales novedades se detallan a continuación: 

Fase precontractual

El cliente tendrá acceso a la información detallada. Entre los aspectos más novedosos de la ley está que establece una regulación de la fase precontractual, «cuya finalidad es garantizar que se cumple el principio de transparencia material y permitir que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar», según se recoge en la exposición de motivos. Un primer blindaje. 

Transparencia

Siete días de antelación y simulaciones completas. El objetivo es que el cliente no se encuentre con sorpresas cuando firme su hipoteca, ya que la ley obliga al banco a facilitarle, con una antelación mínima de siete días, una copia del proyecto del contrato; la ficha europea de información normalizada, que se considerará oferta vinculante; un documento separado -en caso de que la hipoteca sea a tipo variable- con proyecciones de las cuotas mensuales que tendría que pagar con diferentes escenarios de los tipos de interés; y una ficha de advertencias estandarizadas, en la que se destacarán todas las «cláusulas o elementos relevantes». Aquí deberán figurar desde las polémicas cláusulas suelo o techo -la falta de transparencia en su comercialización ha sido precisamente la que ha determinado las condenas a la banca- hasta las de vencimiento anticipado, que permiten a la entidad ejecutar el préstamo en caso de impago, pasando por los gastos derivados de la constitución de la hipoteca -cómo se reparten, en su caso- o los préstamos en moneda extranjera.

Menos cargas

Adiós a la obligación de contratar más productos con la hipoteca. La reforma también recoge, en su artículo 8, que «quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos», es decir colocarle al cliente, junto con la hipoteca, otros productos o servicios financieros diferentes. Aunque se incluyen algunas excepciones a dicha prohibición, las entidades ya no podrán obligar a contratar otros productos si no ofrecen las condiciones de la hipoteca separadas de ellos. Asimismo, en lo que respecta a la póliza de seguro en garantía del cumplimiento del préstamo o un seguro de daños sobre el inmueble objeto de la hipoteca, el banco deberá aceptar pólizas alternativas de otras entidades y «en ningún caso podrá suponer el empeoramiento de las condiciones del préstamo». 

En el caso de ventas combinadas, el prestamista tendrá que realizar la oferta de los productos de forma combinada y por separado, para que el cliente pueda advertir las diferencias.

Los notarios ofrecerán asesoría «imparcial» y gratuita al cliente y no inscribirán cláusulas abusivas

Otra de las novedades es que el banco deberá advertir al cliente que puede recibir «asesoramiento personalizado y gratuito» en el notario que él elija para formalizar el contrato del préstamo. Por ello, la entidad estará obligada remitir telemáticamente al fedatario público la información precontractual ya facilitada al cliente y este podrá acudir al notario en esos siete días de los que dispone para aclarar dudas. «El notario deberá informar expresamente, haciéndolo constar en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la ficha europea y en la estándar, de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica», recoge el artículo 6, relativo a la comprobación del cumplimiento de la transparencia.

La nueva norma busca reforzar el equilibrio entre prestamista y prestatario atribuyendo al notario «el asesoramiento imparcial» del cliente y la comprobación de la legalidad de las cláusulas del contrato. Su figura será crucial, ya que no podrá elevar a pública ninguna hipoteca que contenga cláusulas abusivas. Se le dan más competencias al fedatario, pero también lo sujeta a mayores sanciones si las incumple. 

Remuneraciones

No se podrán vincular los salarios al volumen de créditos. Dado que la reforma pretende incentivar que las entidades financieras se comporten «de forma profesional y responsable», y evitar en el futuro escándalos como el de las cláusulas suelo, el texto legal incluye limitaciones para impedir que la banca use «incentivos adversos» que alienten la concesión de créditos sin la «adecuada valoración del riesgo». Es decir, las entidades no vincularán los salarios de los empleados a la concesión masiva de préstamos, para preservar que los asesores actúen en interés del consumidor. Asimismo, «la prestación de servicios de asesoramiento requerirá el cumplimiento de los requisitos que se establezcan por el Gobierno», es decir, que será Economía quién establezca los conocimientos y la capacitación exigida. 

Adiós a los abusos

Multidivisas o intereses de demora. La normativa también recoge por primera vez el derecho del consumidor a convertir su préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario recibe sus ingresos o la del Estado en el que resida, «como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio». Es decir, adiós a los sustos de las hipotecas multidivisas. También se fija en el triple del interés legal del dinero el límite de los intereses de demora. 

De Guindos: «La inseguridad en las hipotecas no es culpa del Gobierno»

A pesar de las quejas de la banca alertando sobre las consecuencias de la reforma de la Ley Hipotecaria y de los temores jurídicos que esa norma puede conllevar, el ministro de Economía, Luis de Guindos, afirmó ayer que «la inseguridad no la ha creado el Gobierno, sino que es consecuencia de otros factores diferentes». Lo hizo para defender los cambios que se incorporarán a esa ley para evitar casos como el de las cláusulas suelo, con los que pretende «evitar que haya espacios de opacidad» en los contratos. «Es una cuestión que va en interés de todos», indicó durante su intervención en Encuentro del Sector Financiero organizado por Deloitte y Sociedad de Tasación, en la que aseguró que será un beneficio «que también redunda en las entidades».

De Guindos tiró de ironía y dijo que los problemas bancarios le recuerdan a los fantasmas de los dramas del escritor británico William Shakespeare: «Si no se abordan en el corto plazo en profundidad, se vuelven a reproducir posteriormente».

En el mismo foro intervino también el presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), José María Roldán, que apostó por homogeneizar la normativa hipotecaria a nivel europeo, a través de un reglamento comunitario que permitiría avanzar en la construcción de una unión bancaria pero que «no alteraría en lo sustancial los distintos regímenes hipotecarios nacionales». En ese sentido, el representante de la patronal bancaria asegura que sería una «buena idea» crear un mercado único de servicios financieros minoristas, en el que se incluirían los préstamos hipotecarios. 

Bankia vuelve al ladrillo

El consejero delegado de Bankia, José Sevilla, aprovechó ese mismo foro para asegurar que entrará en el negocio promotor a partir del próximo año. Es un segmento en el que considera que hay opciones de futuro y en el que no ha podido participar en los últimos años debido a las restricciones impuestas por Bruselas en su plan de reestructuración, que no finalizará hasta este año (uno más tarde que otra nacionalizada, la antigua Novagalicia). «Este año nos quitamos el corsé de Bruselas y esto nos lleva a pensar y valorar la posibilidad de abordar otros negocios. Estamos pensando en hacer algo de negocio promotor en el futuro, donde creemos que va a haber opciones», ha señalado Sevilla durante su intervención en el encuentro.